36宗、482亿、11589元/㎡，2021年常州土拍成绩单出炉
随着今日6宗宅地的成交， 2021年常州土拍正式收官。
36宗涉宅经营性用地成交，平均楼面价11589元/㎡，成交总金额482亿元。
2021年常州市区（不含金坛、溧阳）土拍的整体数据表现如上。
从不设限到“限地价、限房价”，从高热到撤牌、流拍、1轮成交，2021年的常州土地市场整体呈现出了“高开低走”的趋势。
土拍作为检验市场信息的试金石，其冷热程度往往对楼市后期的走向产生关键的影响。基于此，围绕2021年常州土拍整体情况，克而瑞常州房产测评为大家带来详细解读。
01 土地市场整体表现
供应方面：
2021年，常州全市涉宅经营性用地公告挂牌57宗，供应总面积343.45万方，折合5152亩。其中常州市区(不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地公告挂牌38宗，供应面积238.44万方，折合3577亩。
成交方面：
2021年，常州全市涉宅经营性用地共成交56宗；成交面积335.95万方，折合5039亩；总成交金额575.5亿。
其中，常州市区(不含金坛、溧阳）涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）共成交36宗；成交面积218.02万方，折合3270亩；总成交金额482.21亿元。
从2021年常州土拍数据来看，整体呈现出以下特征：
价涨：虽然调控政策直指稳地价，但在2020年延续到2021年上半年的土拍高热影响下，2021年常州整体地价仍然呈现出了上涨的趋势。
2021年，常州全市涉宅用地平均楼面价为9347元/㎡，同比上涨19.44%；常州市区（不含金坛、溧阳）平均楼面价为11589元/㎡，同比上涨14.08%。
量缩：2021年，常州全市宅地供应量同比去年减少14.97%，成交量同比去年减少15.34%；常州市区（不含金坛、溧阳）供地量有所增加，同比增加6.6%，但受限于多宗地块流拍，成交量减少7.9%。
02 高开低走 市场分化明显
2021年，虽然常州土地成交高峰期集中在下半年，但体现在市场热度上，2021年上半年和下半年行情分化明显。尤其是进入四季度以来，土拍市场几乎进入了冰冻期。
在上半年不限价+土拍高热度的行情下，常州楼面地价创下历史新高。常州首度诞生楼面价过20000元/㎡地块，乡镇地块最高楼面价破12000元/㎡。
下半年受重点城市“两集中”供地影响，常州也开启了“集中供地”，并采用了限地价+限房价的供地规则，7月第一批和9月第二批集中供地超过一半地块触顶摇号成交。
四季度常州第三批12宗双限宅地中撤牌和流拍的共8宗，4宗1轮出价成交。
今日（12月20日）成交的6宗宅地，也均为1轮出价成交。
体现在区域成交方面，2021年常州各区域土地市场行情也有着明显的分化。
2021年，各区域宅地成交价格仍然呈现出不同程度的上涨趋势。除经开区外，主城四大区成交宅地平均楼面价全线破万。
市区方面：
天宁区涉宅用地成交价格全市居高，平交楼面价16736元/㎡；
武进区涉宅用地成交量最多，共成交14宗宅地，平均楼面价10546元/㎡。
新北区成交7宗宅地，平均楼面价11508元/㎡。另外，新北2021年流拍3宗宅地、终止挂牌3宗（其中两宗宅地流拍/终止挂牌后再次挂牌成交）。
钟楼区地块成交宗数最少，仅为4宗，平均楼面价13077元/㎡。同样，钟楼区2021年也有两宗宅地流拍、1宗终止挂牌。
经开区成交5宗宅地，平均楼面价仍为市区最低，为8640元/㎡。
溧阳金坛方面：
2021年，金坛土地市场上行明显，共成交6宗宅地，基本集中于滨湖新城及金坛开发区。2021年，金坛诞生了多宗高价地，对于区域市场热度有着较大的提升。但同样受全国行情影响，金坛地市进入下半年之后，也呈现出明显的行情冰冻，滨湖新城1宗地块挂牌后又撤牌，这也带动了楼市的下行。
溧阳2021年宅地成交价格没有明显的变化。一方面是溢价率偏低，一方面是主城及核心区域供应量不高，仍以中关村及乡镇地块成交为主。
03 "国家队"成拿地主力 优质民企积极布局
进入2021年下半年，大部分房企拿地进入审慎状态。
在集中供地的驱使下、土地资源愈发向国企、央企、资金面良好的民企集中。
作为土地竞争最为激烈的长三角强地市之一，房企在常州的拿地情况也体现出了这一迹象。
自集中供地以来，常州优质宅地的竞得者多为优质民企、国企、央企。保利发展、保利置业、中海、大悦城等房企均在常州土地市场有所斩获。另外，本地房企如嘉宏、新城、黑牡丹、龙控等仍保持着一定的土地储备量。
当然，在这背后，联合开发也将成为房企规避开发风险的重要手段。据了解，不少新成交的宅地房企之间都有合作开发意向。比如12月20日成交的老国际学校，将由黑牡丹和嘉宏联合打造，新北又将新增一座风华系产品。
另外，2021年金隅、三巽、苏高新等房企首进，这对于常州市场来说也是值得一提的。
最后说一下，虽然我们看到进入四季度常州土地多以本地国企托底成交为主。但我们一定要明确看到的是：一方面，本地国企拿地可以寻求与更多优质房企的合作机会；另一方面这些本地国企也是具备优质的开发能力的。
综合来讲，从2021年常州拿地房企来看，对于常州房地产市场是有着稳固作用的。毕竟在未来的楼市行情中，优质房企更具备穿越周期的实力和竞争力。
04 后市预判
市场调整期，虽然从9月开始监管层面时有发出“纠偏”信号，但金融环境仍然较为严峻。
2022年，随着降准、降息等一系列动作的到来，房企资金面有望逐步转好，但需要一个过程。
预估2022年上半年土地市场会有一定回暖，但不会呈现“V”字反转的情况。国企、央企以及资金面表现较好的民企仍是拿地“主力军”。
从供应来看，由于2021年常州多个板块未有供地或供地偏少，2022年常州土地供应大概率将呈现加速供应的态势。由于常州库存环境比较健康，经济实力稳步提升，同时2021年房企拿地数量相对偏少，2022年常州土拍表现相对周边城市或会更快一步复苏。
从地价来看，2021年常州各板块地价已经达到一定高度，加上“限地价+限房价”的政策影响，2022年常州土地价格大概率将形成明牌趋势。反应到商品房市场，2022年部分地价偏高的区域或许还是存在一定的市场风险的。
受行情及供地减少影响，从整体市场来看，2022年常州商品住宅成交量可能会存在一定缩表。但在地价新高的背景下，2022年常州房价仍将呈现稳定或小幅向上的趋势。
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